过去，市场的惯性思维是，只要你价格足够低，或者送的面积够大，就没有卖不掉的房子。而绿城

　　伴随“准四代”普及、二手房挂牌量攀升，“价格低、赠送面积大”的营销手段正在丧失有效性。

　　从区域来看，绿城·光谷桂府正处于光谷的金融港板块，是“千亿大道”关山大道的“后花园”，是产业人口密集、居住需求旺盛、人力巨大的板块。

　　这里不仅有富士康产业园、光谷芯中心、大学科技园等大型产业园，还聚集了联想、烽火科技等科技巨头，同时也吸引了十多万人口进住。

　　可以说，像金融港这种产业人口密集的板块也是商品房扎堆的区域，老三代商品房的二手房源挂牌量也较大。

　　此外，光谷相比武汉各主城区而言，是唯一一个同时存在准四代和四代产品的区域。未来，楼市几乎不太也许会出现像过去十年快速建设的局面，而更可能的是通过四代住宅或准四代住宅实现逐步更新。

　　所以，光谷楼市正处于新旧交替快速变革、迭代的历史时期。光谷楼市的未来需求不是“有没有”，而是“好不好”。

　　而目前来看，虽然市场出现了少许真四代，但短期内出现了水土不服，需要漫长的适应过程。

　　这类产品面积设计必须较大，建造成本高昂带来售价较高，露台安全维护成本比较高等限制条件都极大地削弱了市场的购买意愿。

　　金融港正处于这样焕新的窗口期，而绿城·光谷桂府恰逢其时，是新规之下的第一个准四代，它几乎是在用超配的产品力降维打击区域市场。

　　性价比固然重要，但品质才是王道。准四代产品被提及最多的是得房率，也就是赠送面积大，实际单价低，而往往忽视了小区品质和居住舒适度。

　　之所以说绿城·光谷桂府超配，是因为它在多重维度上都展现出了极高的产品力，无论是对比1.3万的均价，还是横向对比区域新房，或者对比周边二手房，都既在实际单价上具备竞争力，又在品质投入上形成了碾压优势。

　　首先看资源配套方面，项目地处金融港核心，位于光谷一路、光谷二路、高新五路与中芯一路之间，无论是去往关山板块还是光谷中心城都十分方便。

　　项目周边拥有近30万方的商业配套，包括约12万方的伟星星悦广场和约17万方的光谷万象天地两大巨型商业，其中前者计划将于今年10月开业。

　　而流芳文化中心和流芳体育中心分别位于项目两侧。后者包括篮球场、排球场、羽毛球场、网球场、足球场、游泳池等场馆。流芳天地也已经是成熟配套，其中还有一家中百仓储。

　　项目东北侧就是为明实验学校，近期的升学率高达88%以上，在光谷名列前茅，同时又毗邻光谷七小。项目西南侧是武大人民医院东院，优质配套不胜枚举。

　　整个项目总占地约7.8万平方米，容积率低至2.4，以中轴园林分为南北两期开发，其中一期地块容积率低至1.87。

　　绿城·光谷桂府使用围合式布局打造中央园林，这也直接促使小区楼间距十分开阔，形成约70米的最大楼间距。

　　绿城借鉴中国山水经典画论《林泉高致》设计灵感，绘就“一心三远四时六篇”的景观线，让一幅现代士大夫的青绿山水画卷在小区展开。

　　园区叠山理水，采用名贵植物罗汉松、黑松、日本羽毛枫等造景，既营造奢华度假的惬意氛围，又让业主的社交功能得以最大化满足。步移景异，层次丰富，四季皆景，意境悠远。

　　小区大门设计了恢宏的门头，豪门府邸的气势油然而生。实景示范区展示的地下车库流光溢彩。

　　而这样做的好处在于，最大化为一期业主带来南向看中央园林的视觉享受，同时又保证了楼体整体美观，这在整个光谷都十分罕见。

　　统一封装外立面，保证了房屋今后流入二手市场更具有颜值和较高的估值。这与周边二手房的形象形成了鲜明对比。

　　一些二手房价格不断走低，其中很大的痛点就在于当初整栋楼交付时没有封闭阳台，致使这些房源最后“参差不齐”，外立面颜值丑化的同时加速了房屋的老化。

　　公区的建造交付标准直接决定了生活方式和生活质量。看价格买房只能图一时之爽，而看品质买房，才能谋长久幸福。

　　要想在户型设计上实现改善生活和方便转手，最好的解决方案就是建筑面积小，而实得面积大。

　　绿城·光谷桂府不仅拥有较高的空间实得率，而且在“准四代”规划条件下，让原本户型的尺度阔绰了许多。我们具体来看一下本次加推的两个户型。

　　建面约114㎡是三房两厅两卫结构，这个面积段做南北双阳台是非常罕见的。户型整体方正，且做了独立玄关，让归家的私密性和仪式感拉满。

　　全屋三开间朝南，室内做了动静分离。其中值得一提的是南向阳台做的是双跨阳台，阳台面宽约5.8米，适合年轻业主在饭后品茶、做瑜伽、观景等。

　　全屋面宽约达12.4米，其中客厅面宽约达3.9米，这是一般在建面约140㎡以上户型才有的尺度。

　　这直接增加了客厅的功能性，让整个室内的“动区”拥有非常强的社交属性，在这里举办一场8—10人的家宴就没有压力。

　　而主卧的面宽也接近客厅，在摆下一张双人大床的同时，在床尾过道处可以再摆放一个电视柜。

　　总体来看，建面约114㎡作为边户，给到了业主足够强的舒适度，能够完全满足业主改善生活所需的丰富生活场景。

　　再来看建面约103㎡户型样板间，它是中间户。市场上的中间户通常呈现竖长方形。而绿城·光谷桂府却将这个中间户做成了类似正方形。

　　这样做的好处在于，户型内的各个小空间能够拥有比较完整的空间使用价值，而一般竖长方形的户型则只可以通过牺牲个别空间单元（如卧室、客厅）来“成全”其他空间的功能性。

　　具体来看，这套103㎡三房两厅两卫户型内，南向阳台做了三跨阳台，这个设计在武汉新房楼市中非常罕见，面宽约为10.75米，这是140㎡以下户型中难得一见的“跑道式”阳台。上次看到这种户型还是在汉街某千万级豪宅中。

　　这10米多的阳台有很强的使用价值，在室内做瑜伽、健身、棋牌空间、书房、茶室等都绰绰有余。

　　而建面103㎡户型样板间就实现了这一点。它的客厅面宽也阔约3.7米，这种尺度的空间比老三代住宅中绝大多数的建面120㎡以下户型的客厅都要阔绰。

　　讲一点实际的区别，如果客厅的面宽只有3米至3.2米，那么在摆下沙发、茶几和电视柜后，过道空间非常小，小孩子想要在这里录制一段视频完成学校作业都会感到捉襟见肘。这就是尺度差距在日常生活中带来的痛点。

　　建面约114㎡和103㎡两种户型都有明显的“降维打击”设计痕迹，即它们让原本不属于这个面积段的空间尺度出现在了户型之中。

　　“准四代”产品带给业主最大的实惠并不是肤浅的空间实得率，而是设计条件放宽所带来的舒适度升级。

　　好房子带来好生活，空间尺度是核心的一步，而这往往被“精打细算”的购房者忽视。

　　绿城·光谷桂府这次加推的建面约114㎡和103㎡两个户型，拥有较大的赠送面积和开窗视野。前者得益于“准四代”规划政策，后者得益于开发商的匠心诚意倾注。

　　比如建面约114㎡户型，受益于规划政策，北向次卧是由北向阳台优化而来。它和南北双阳台一样，只计入一半的建筑面积，另外飘窗不计入面积。

　　再来看建面约103㎡，三跨阳台是计一半面积，而玄关、厨房、客卫、书房北部区域不计入面积。

　　综合来看，建面约114㎡户型的空间实得率高达约88%，而建面约103㎡的户型空间实得率高达约91%。

　　老三代住宅建面约114㎡的户型，空间实得率可能在约75%，即实得约85.5㎡。而绿城·光谷桂府约114㎡实得约100.32㎡。后者比前者实际可多利用约14.82㎡，相当于多出了一间房的面积。

　　而根据空间实得率反推，绿城·光谷桂府建面约114㎡相当于老三代高层住宅约133.76㎡建筑面积。

　　也就是说，绿城业主在享受同等的使用面积时可以少购买约19.76㎡，按照1.3万元/㎡均价计算，业主买绿城·光谷桂府相当于省下了约25.68万元。

　　由于对承重墙和立柱的优化设计，绿城·光谷桂府的卧室几乎实现了满开窗，你能够在建面约101㎡的主卧看到全落地窗，这在武汉楼市同等面积段户型中是非常罕见的。

　　因为绿城·光谷桂府的空间实得率高达91%，所以在后期的使用成本上，它具有超低的成本优势。比如按着建筑面积收费的物业费、装修费、契税等，都会为业主省下一大笔钱。

　　根据前文计算节约购买的约19.76㎡，按照3.2元/㎡·月计算物业费，那么购买绿城·光谷桂府建面约114㎡相当于10年将会省下约7588元物业费。

　　并且这里还有一个隐形的福利“彩蛋”，即在其他条件相同情况下，越是建筑面积小，今后作为二手房卖出的成功率就越高，毕竟两者之间的面积差也会反映到总房款的门槛中。

　　绿城·光谷桂府就是如此，在小区的容积率、公摊、园林、车库等公区建造、户型空间乃至楼体颜值等居住舒适度方面碾压二手房和老三代新房。

　　今年《政府工作报告》精确指出了好房子的标准，意味着未来楼市将加速产品迭代，产品力落后的房子将加快贬值，而只有创新产品、能带来舒适生活的房子才会赢得未来。